Acquisition – rénovation : les maisons individuelles

Actualité

Vous avez un projet d’achat de logement existant à rénover ? Comment envisager la rénovation thermique de votre bien dès l’acquisition ?

Les raisons de rénover….

• Améliorer le confort de son futur foyer en prévoyant des travaux simples et effectués dans le bon ordre
• Augmenter la valeur du bien : une étude menée en 2017 (actualisée en 2018) par le Conseil des Notaires de France, montre l’influence de l’étiquette DPE sur les prix des biens immobiliers. Ainsi, en Auvergne Rhône Alpes : une maison avec une étiquette énergie A / B se vend en moyenne 7% plus cher qu’une maison en étiquette D.
• Préserver l’environnement puisque le secteur du bâtiment en France représente 44 % des consommations d’énergie, et 20 % des émissions de gaz à effet de serre.
• Consommer moins de ressources : la construction d’une maison neuve nécessite 40 fois plus de matériaux que sa rénovation (source ADEME)

… au moment de la transaction !

• Le délai entre la signature d’un compromis de vente et l’achat peut varier de 2 à 6 mois. Cette période représente l’opportunité de penser son programme de travaux et son plan de financement, de consulter des entreprises.
• En général, on recourt à un crédit immobilier pour l’achat : c’est l’opportunité d’intégrer à l’enveloppe empruntée des travaux de rénovation énergétique.
• A ce moment-là du projet il est encore temps de faire évoluer son plan de financement et le volume emprunté avec un raisonnement en coût global (aides financières, économies d’énergie, évolution de prix de l’énergie, etc.)
• C’est le bon moment pour prévoir une rénovation performante en une fois, écartant les surcoûts générés par une rénovation ‘par étape’ et les risques de tuer le gisement d’économies d’énergie.
• Éviter les nuisances liées à des travaux en site occupé (bruit, poussière, inconfort,etc.)

PHASE 1 : Préparation, définition des travaux et des aides

Avant la visite de biens, veillez à déterminer votre capacité d’emprunt et définir votre budget. Pour cela, vous pouvez faire appel à l’ADIL (Agence Départementale d’Information au Logement) pour établir un diagnostic financier neutre avec un conseiller.

1/ Quelques pistes lors de la première visite pour reconnaître un logement performant et estimer son potentiel de rénovation

• La date de construction permet quelques indications sur le potentiel d’amélioration tels que sa consommation, son mode constructif, ses points forts en termes de confort. Ci-dessous, une frise indiquant les valeurs de consommation des bâtiments pour différentes périodes :

Si les logements anciens peuvent être à l’origine de consommations d’énergie importantes, ils présentent pourtant de nombreux atouts : valeur esthétique, un confort d’été meilleur que les logements récents dû à la forte épaisseur des murs.

• Les dégradations
  

Points d’attention
Extérieur du logement
Murs	Pieds de murs humides, fissures, défaut d’étanchéité
Toiture	Toit déformé, tuiles manquantes, état des cheminées ; étanchéité des gouttières, présence de végétation pouvant fragiliser l’étanchéité de la structure
Fenêtres	État des fixations des volets et des appuis de fenêtres
Intérieur du logement
Fenêtres et portes	Facilité d’ouverture et de fermeture, état du cadre, des joints et des peintures, présence de condensation ou traces d’infiltration d’eau, présence de double- vitrage thermique ou phonique
Volets	La présence de volets roulants ou battants permet à la fois de réduire les apports de chaleur en été et les pertes d’énergie en hiver. Pour les volets roulants, la présence d’un coffre engendre parfois des pertes de chaleur
Murs et plafonds	Les peintures qui cloquent ou qui s’écaillent sont souvent signe d’humidité du support, due par exemple à un mauvais écoulement des eaux pluviales ou à un manque de ventilation. La présence d’une isolation dans les murs et son épaisseur peuvent être vérifiées en démontant quelques prises électriques. Vérifiez également la présence de fissures, de dégradations des peintures et du plâtre
Combles	Si vous avez la possibilité d’y accéder, pensez à inspecter les combles pour vérifier la présence d’une isolation, le bon état des poutres de la charpente, la bonne étanchéité des fenêtres de toit et des tuiles
Toitures terrasses	Vérifiez l’état du revêtement et des évacuations d’eau, et la présence de végétation qui peut fragiliser la bonne tenue de l’étanchéité et de la structure du toit.
Chauffage	Prenez note du type et de l’âge de la chaudière et / ou du réseau de radiateurs. Un thermostat programmable sera plus efficace qu’un robinet thermostatique (pour ces derniers, assurez-vous qu’ils fonctionnent en vérifiant qu’ils ne tournent pas dans le vide ou ne sont pas grippés)
Eau chaude	Un chauffe-eau ou un cumulus placé à l’intérieur du logement sera moins gourmand en énergie. Vérifiez la présence de tâches de rouille, et la présence d’un isolant sur les tuyauteries (notamment si elles passent par l’extérieur)
Ventilation	Un système de ventilation est indispensable pour contrôler l’excès d’humidité et évacuer les polluants contenus dans l’air. Pour les VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), l’entrée d’air se fait généralement par les réglettes sur les fenêtres dans les pièces sèches (salon, chambres), et l’air est aspiré par des bouches placées dans les pièces « humides » (cuisine, salle de bain, toilettes). Soyez attentif à l’état des bouches et des barettes de ventilation des fenêtres
Caves	La présence de salpêtre, de moisissures et de condensation sur les murs et les parois peuvent être le signe de désordre sur la structure du bâtiment.

• En bref, comment reconnaître un logement économe ? Pour chaque point, l’élément en vert indique le meilleur niveau de performance énergétique

2/ Définition d’un programme de travaux

• Réaliser une nouvelle visite de confirmation en vous faisant accompagner par un tiers « expert » (architecte, maitre d’œuvre, entreprise générale, proche compétent) si cela est possible. Vous pouvez demander à cette occasion les diagnostics même si le vendeur n’a pas l’obligation de les fournir.
• OU vous pouvez contacter un conseiller FAIRE qui ne pourra pas vous influencer sur la décision d’acheter ou non le bien mais pourra vous aiguiller sur les travaux envisageables, une idée des montants associés et des aides mobilisables. Ce sera l’occasion d’aborder les avantages / inconvénients d’une rénovation globale ou par poste. Il conviendra également d’envisager les bons couplages de travaux pour éviter d’éventuels dysfonctionnements ou pathologies et d’identifier les travaux dans le bon ordre dans le cadre d’une rénovation par poste
• Si la création d’ouvertures ou des modifications de façades sont envisagées, il faudra vérifier la possibilité réglementaire de réaliser ces travaux.
  • Bon à savoir: Au moment de la signature d’une promesse de vente, si le vendeur est d’accord, il est possible d’insérer une condition suspensive relative à l’obtention ou non d’une autorisation de travaux par le service d’urbanisme ou l’accord de copropriété.
• Vous renseigner sur les aides pour acheter ET rénover: il existe de nombreuses aides qui, correctement mobilisées, vous permettront de diminuer le coût de de l’acquisition rénovation. Les organismes publics et privés qui octroient ces aides sont divers et chacun a mis en place ses propres conditions et critères d’éligibilité.

Rendez- vous sur « Mon Projet, Mes Aides » : cet outil présente les dispositifs d’accompagnement, les aides à l’investissement, les avantages fiscaux, et les prêts mobilisables pour les travaux d’efficacité énergétique réalisés dans l’habitat privé en Isère

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Construisez et visualisez le plan de financement d’une rénovation globale et performante en comparant sur 20 ans une situation de « laisser faire » sans travaux de rénovation énergétique par rapport à une situation où l’on emprunte pour faire une rénovation globale, tout en prenant en compte les économies d’énergie générées par les travaux et le remboursement du prêt. L’outil « Eco-rénover » permet également de visualiser l’impact d’une rénovation globale sur la valorisation de son patrimoine, appelé aussi valeur verte du logement

PHASE 2 : L’acquisition et ses étapes réglementaires et juridiques

Trois mois : c’est le délai moyen entre la signature de l’avant-contrat et l’acte authentique.

1/ L’offre d’achat doit être matérialisée après avoir fait son choix sur le bien souhaité (et pris les renseignements nécessaires auprès de la mairie et du vendeur). Il convient de préciser la durée de validité dans l’offre. Si l’offre est acceptée par le vendeur aux conditions proposées, un rendez-vous doit être fixé pour la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, autrement appelé un avant-contrat.

• La signature de l’avant-contrat vous engage ! Vous ne pouvez pas renoncer à la vente une fois l’offre d’achat validée par le vendeur

2/ Le compromis ou la promesse de vente peut être signé soit sous seing privé, soit devant notaire. Dans ce dernier cas, il est possible que le futur acquéreur et le vendeur fassent chacun appel à leur propre notaire (sans frais d’honoraire supplémentaire). Il existe deux grands types d’avant-contrats :

• ceux qui ne comportent pas deux volontés réciproques de vendre et d’acheter, telles que les promesses unilatérales de vente ou d’achat

• ceux qui, à l’inverse, manifestent deux volontés tournées vers la formation de la vente, tels les promesses synallagmatiques de vente ou compromis de vente.

À ce stade, un dépôt de garantie peut être demandé à l’acquéreur (de l’ordre de 5 à 10 % du prix d’acquisition). Il est important de faire préciser, dans l’avant-contrat, les conditions dans lesquelles la somme versée pourra être récupérée si la vente ne se fait pas.

• C’est au moment de la signature de l’avant-contrat que le dossier de diagnostic technique est fourni au futur acquéreur (si le vendeur n’a pas souhaité le fournir avant). Ce dernier regroupe l’ensemble des constats ou états relatifs à la performance énergétique, aux installations de gaz et d’électricité, à l’amiante, au plomb, aux termites et aux risques naturels et technologiques. En cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique doit également inclure un état de l’installation d’assainissement non collectif, établi sous la responsabilité de la commune.

Il est important de lire attentivement le projet d’avant-contrat et d’être particulièrement vigilant à la description du logement qui y est faite, aux conditions suspensives, aux diagnostics techniques et aux servitudes privées éventuelles. Exemple de conditions suspensives : lorsqu’un compromis de vente contient une condition relative à l’obtention d’un prêt, la réalisation de la vente reste dépendante de la décision de l’établissement bancaire sollicité pour le financement. Si le prêt est accordé, l’opération sera poursuivie. À l’inverse, s’il est refusé, le compromis ne sera pas suivi d’effet et les parties seront dégagées des obligations qu’elles avaient contractées l’une envers l’autre. Des conseils juridiques peuvent vous être proposés par l’ADIL. Le délai de rétractation est de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat. Au-delà de cette date, l’acquéreur ne peut plus, en principe, se désister sauf non-réalisation d’une condition suspensive dans la promesse de vente.

• Si le contrat de vente définitif n’est pas conclu de votre fait alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur peut, selon les clauses du contrat, conserver le dépôt de garantie, agir en exécution forcée de la vente en vue d’obtenir la régularisation de la vente du bien et demander l’application de la clause pénale

3/ L’offre de prêt. Lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt immobilier, une condition suspensive légale d’obtention du/des prêt(s) immobilier(s) doit y être insérée comme rappelé plus tôt. L’acquéreur a, au minimum, un délai d’un mois pour obtenir son prêt. Il est important, à ce stade, que l’acquéreur puisse évaluer l’ensemble des frais que ce projet engendre (frais de dossier, frais de garantie…). Il pourra être informé notamment en se rapprochant d’un conseiller de l’ADIL.

• Lorsqu’il est prévu de financer les travaux envisagés par un prêt, ces derniers doivent être intégrés au prêt immobilier, permettant ainsi de bénéficier de taux avantageux et de prévoir leur montant dans la condition suspensive pour sécuriser le projet : d’où l’importance d’avoir fait réaliser en amont des devis par des entreprises !

Acceptation de l’offre : lorsque l’acquéreur a choisi l’établissement bancaire et qu’une offre de prêt lui est faite, il ne peut l’accepter avant l’expiration d’un délai de dix jours après sa réception. Si le prêt n’est pas obtenu, le candidat acquéreur peut renoncer à l’achat. Dans ce cas, et sous réserve que toutes les diligences nécessaires aient été accomplies, le dépôt de garantie lui est restitué.

• Bon à savoir : Droit de préemption urbain : la commune peut mettre en place des périmètres dans lesquels cette dernière est prioritaire pour acquérir les biens mis à la vente. Le notaire effectue les démarches pour vérifier ce point. Le délai de réponse de la collectivité est de deux mois

4/ L’acte de vente définitif

Lorsque les formalités administratives et l’obtention du prêt sont effectives, le notaire en charge de la vente fixe la date pour la signature de l’acte définitif. Assurez-vous qu’il n’y a pas eu de modification du logement entre votre dernière visite et le rendez-vous pour la signature de l’acte définitif. Il est demandé aux acquéreurs de procéder à un virement à l’Étude notariale correspondant au solde du prix de vente. Le jour j, le notaire donne lecture de l’acte. La remise des clés se fait alors en contrepartie du paiement complet du prix de vente. Une attestation de vente vous est remise par le notaire (le titre de propriété est remis après la clôture de l’ensemble des formalités administratives). Le prorata de la taxe foncière est effectué entre les parties.

PHASE 3 : Programmation et réalisation des travaux

1/ Les autorisations, réglementations et assurances pour les travaux

• Tour d’horizon des demandes à effectuer
  • Déclaration préalable de travaux: est une démarche qui demandera un délai d’un mois. Elle est obligatoire pour :
    • Tous les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (isolation des murs par l’extérieur, transformation-création de baies, remplacement de fenêtres ou volets, installation d’une unité extérieure de pompe à chaleur, d’une ventouse de chaudière ou d’une grille de ventilation, panneaux solaires, etc.), à l’exception des travaux de ravalement de façade à l’identique imposés par la valeur patrimoniale du bâtiment
    • Les travaux d’extension d’une surface comprise entre 5m² et 20m² située hors zone U du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
    • Les travaux d’extension d’une surface comprise entre 5m² et 40m² située en zone U du PLU, sous réserve de ne pas dépasser les seuils relatifs à la signature de l’architecte.

Le formulaire de demande de déclaration préalable est disponible en mairie ou sur internet.

• Permis de construire: Le délai d’instruction est de deux mois à compter de la date de dépôt de la demande. Cette démarche est obligatoire pour :
  • Les travaux d’extension d’une surface supérieure à 20m² situées hors zone U du PLU, les travaux d’extension d’une surface supérieure à 40m² situées en zone U du PLU, ou dépassant les seuils relatifs à la signature de l’architecte
  • Tous travaux portant sur des bâtiments protégés au titre du code du patrimoine, sauf travaux d’entretien ou de réparation classique ou pour des motifs de sécurité.Un architecte est un facilitateur pour l’élaboration et le suivi de l’instruction d’une demande de permis de construire. Le recours à un architecte n’est cependant pas obligatoire pour les constructions dont la surface de plancher n’excède pas 150m².Le formulaire de demande de permis de construire se retire en mairie ou sur internet.
• Point sur les garanties et assurances :
  • Garantie de parfait achèvement Sa durée s’applique durant un an à compter de la date de réception des travaux. Elle concerne toutes les malfaçons qui ont été signalées lors de la réception des travaux ou dans l’année qui suit. Elle porte sur deux catégories de désordres : les désordres apparents lors de la réception, à condition qu’ils aient fait l’objet de réserves mentionnées au procès-verbal de réception des travaux, et les désordres révélés dans l’année qui suit celle-ci, à condition qu’ils aient été signalés au professionnel par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Garantie biennale / de bon fonctionnement Elle couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipement (chaudières, canalisations, robinetterie, volets, etc.), hors gros œuvre pendant deux années à compter de la réception des travaux. La durée de la garantie peut être prolongée au-delà de deux ans selon les termes du contrat passé avec le professionnel.
  • Garantie décennale couvre les dommages susceptibles d’affecter l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement, en le rendant impropre à sa destination. Ainsi, tous les désordres constatés au niveau du gros œuvre, de la charpente, etc. pouvant compromettre la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage sont couverts par cette garantie. Les professionnels du bâtiment et le maître d’œuvre ont d’ailleurs l’obligation d’y souscrire. Cette garantie permet de vous couvrir, ainsi que les propriétaires suivants, dans la limite de 10 années après la fin du chantier.
    • Exemples de dommages couverts : effondrement total ou partiel, fissures importantes dans les murs ou la structure, étanchéité de la couverture et des fenêtres, fuites des canalisations enterrées ou logées dans les parois, problèmes liés à la ventilation, à l’isolation, au bruit ou au chauffage si ceux-ci provoquent des « troubles anormaux ». Assurance dommage-ouvrage : vous devez obligatoirement y souscrire en cas de rénovation lourde nécessitant des travaux relevant de la décennale. Il faut prévoir au moins 3 mois de démarches, et le montant est variable, allant de 1 à 10 % du montant de travaux (régulièrement de 5 à 8 %). Il existe habituellement un coût minimum de souscription par exemple de 3000 €. Elle prend effet dès l’expiration de la garantie de parfait achèvement, 1 an après réception des travaux. Cette assurance ne fonctionne que si les entreprises intervenant sur le chantier ont souscrit un contrat de garantie décennale. C’est une assurance relai qui permet la réparation rapide des malfaçons qui relèvent de la garantie décennale, en prenant en charge les travaux sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité du professionnel. Par la suite, l’assureur peut, après le règlement du litige, se retourner contre l’entreprise incriminée

CONTACTS UTILES POUR LE LOGEMENT ET LA RÉNOVATION

> Sur les prêts et les aides pour réaliser des travaux, et effectuer une simulation financière adaptée à votre cas (sur rendez-vous). Contactez l’Agence Départementale d’Information sur le Logement

> Pour la définition du projet, les questions techniques et les aides existantes en fonction des travaux envisagés : contactez-nous

> Pour les employés d’une entreprise de plus de 10 salariés, Action Logement peut à la fois apporter un conseil pour la définition de votre projet d’achat, et sur les offres de financement à taux préférentiel pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie, d’amélioration et d’embellissement, d’agrandissement ou d’adaptation. Rendez-vous sur la rubrique « Faire des travaux ».

> En amont du projet, sur les choix d’organisation de l’espace de la qualité architecturale et d’intégration au paysage de votre projet, un architecte-conseil du Conseil d’architecture d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) vous conseillera gratuitement.

> Sans oublier l’agent immobilier qui pourra vous aider à pondérer le prix d’un bien en fonction de son état et des moyennes de prix de l’immobilier local !